我国房地产法预售制度存在的问题__期刊目录网

发布时间：2022-10-04 09:30 热度：

内容摘要：期房预售引发的商品房投诉已成各地消协最难解决的纠纷，社会各阶层对此反响强烈，笔者从商品房预售行为的利与弊着手分析，建议尽早取消商品房预售制度。
关键词：商品房预售；开发商；银行按揭贷款。

Abstract: For consumers’ association, complaints caused by presale of forward delivery housing has now become the most difficult issue , which also arouse strong reactions in all strata of society. The author will analyse both advantages and disadvantages of commercial residential building presale activities, aiming at drawing out the theme of this paper ------ it is necessary to abolish the system of commercial residential building presale as quickly as possible.
Key words: commercial residential building presale; developer; bank loan of real estate mortgage.


近年来，因期房预售引发的商品房投诉已成各地消协最难解决的纠纷。人们不禁疑惑：房屋预售制度难道真成了让消费者利益随时可能受到伤害、房地产开发商获得暴利、而银行与消费者来承担风险的不平等游戏？
一、商品房预售的概念和条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售的条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）取得商品房预售许可证。
按照规定，房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》。
二、开发商成最大赢家
老百姓在买房的时候，很多售楼小姐都告诉他，预售制是和国际接轨的，可以为他节省很多资金。事实真如此吗？据各方面的资料显示，多数国家和地区都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售。但国外的房屋预售制度，更多的仅仅是一种销售模式，是一种预定制度。
而我们国家房屋实行预售以后，购房者的银行按揭贷款没有经过监管程序就无条件划拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、又有什么用途都没有人监管。中国社会科学院法学所研究员刘俊海在研讨会上表示，现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商利用制度漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。对消费者而言，首先，商品房的物理状况不确定，如商品房内在质量、配套设施和绿化等；其次，商品房的权利状况不确定，如一房多卖；第三，开发商的履约能力和诚信度不确定。因此，在信息占有方面，消费者更处于弱势，知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障，而开发商则更容易有恃无恐地实施欺诈。
中国社会科学院金融所研究员易宪容认为，购房民众看到的所谓期房价格低，实际上是一种幻觉。如果是现房交易，开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子卖不出去的风险，房