义乌市城镇居民对住房价格的承受力研究__期刊目

发布时间：2022-10-04 09:31 热度：

摘要: “房价高，买房难”是近年来义乌市居民反映比较强烈和普遍关心的问题。本文从房价收入比角度，探讨了2001—2009年义乌市房地产价格运行的状况，分析了目前义乌市住房价格水平和居民的可承受力，并提出了相应的建议。
关键词:房价收入比  房地产市场  可支配收入
“房价高，买房难”成为近年义乌市居民反映比较强烈和普遍关心的问题。在经历2008年金融危机后的房价下跌后，2009年义乌市房价稳步上升，部分区域甚至超过2007年的同期房价水平，在此背景下，义乌市城镇居民对目前住宅价格承受能力如何、义乌市房地产价格的未来走势如何就成了义乌市政府、媒体及其它社会各界人士关注的热点问题。
一、居民对住房价格承受力的判断标准——房价收入比指标
住房价格承受力反映的是一个家庭从市场购买或租赁住房的支付能力。它指的是居民在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。目前，衡量居民住房价格承受力的方法有房价收入比、月付收入比、贷款收入比等，由于房价收入比能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响，相对真实地反映居民对住房价格的承受能力，而且计算也相对简便，因而本文选取它作为判断义乌市居民对住房价格承受力的标准。
（一）房价收入比的定义
按照联合国人类住宅中心所发布的《城市指标指南》中所指，房价收入比是指居住单元的中等价格与中等收入之比，是衡量居民购买商品住房能力的重要指标。国内对于房价收入比的定义大致可以归为两类，一类是一套中等水平住房的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例，一类是平均每套住房市场价格与平均每户居民家庭年收入的比例，后者更精确一些。
（二）房价收入比计算公式及衡量标准
    房价收入比的计算公式为：房价收入比＝每套住房平均价格总额/居民家庭年平均可支配收入。其中，每套住房平均价格总额=商品住宅均价×人均住房面积×平均家庭人口数，居民家庭年平均可支配收入=城镇居民人均可支配收入×平均家庭人口数，所以房价收入比=商品住宅均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。
1989年10月，世界银行住房问题研究专家里诺德在香港大学城市研究中指出，在发达国家，房价收入比在1.8-5.5之间，在发展中国家，该数在4-6之间。随后，世界银行亚洲区中国局在1992年出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了里诺德的观点。目前，国内理论界普遍采用这一观点。
二、义乌市城镇居民对住房价格承受力实证分析
利用公式房价收入比=商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入，本别计算2001—2008年义乌市新建住房和2008年二手房的房价收入比，计算结果见表1、表2。

计算结果表明，2001年至2008年期间，义乌市商品住宅房价收入比在3.60至12.01之间波动，最低的2001年为3.60，最高的2007年为12.01。2001—2007年，义乌市商品住宅房价收入比总体呈上升趋势，2008年受房价下跌影响，房价收入比从2007年的12.01下降到8.33，降幅达30.64%，居民对住房价格的承受能力得到增强。从表2可以看出，义乌市2008年各个区域二手房房价收入比差距较大，其中以北苑最高，房价收入比为9.18，高于均值12.78%，城西最低，低于均值17.69。2008年，义乌市二手房房价收入比均值与新建住房房价收入比相当，基本持平。从表1、表2可以看出，义乌市房价收入比明显偏高，目前，不管是新建住房还是二手住房，房价收入比都明显高于世界银行提出的4到6的合理标准。
需要指出的是，随着义乌市城市化进程的加快，城市范围的扩张，不断有郊区房屋进入义乌市城市房价的统计体系，导致城市总体房价水平降低。如果还按老城区统计的话，房价水平应比公布的统计数据高出很多，房价收入