房屋产权面积计算与工程建筑面积计算的差异-职

发布时间：2022-10-04 09:31 热度：

　　房屋产权面积计算与工程建筑面积计算的差异
　　苏州嘉润房地产测绘有限公司
　　周潜
　　商品房建筑面积是一个十分敏感的话题，在如今房价日趋上涨的状况下，这个话题倍受关注。本人长年从事房屋面积测绘工作，在之前也从事过工程管理及工程造价编审工作。实践中常遇到建设单位工程技术人员因为房屋面积测绘标准与工程建设中建筑面积计算标准不一致而提出质疑，本文即从这些“不一致”的方面，谈一谈自己的理解。
　　首先，我们在建设过程中会接触到“房屋建筑面积”的核定三次。一次是报建、设计、规划验收过程中关于“容积率”核定的需要；另一次是工程造价预算、决算、结算对于“房屋总建面积”的核算；还有一次即是房屋在预售、交付使用后登记在行政机关的“房屋产权面积”（这里的产权面积在权证上归类也称建筑面积）。
　　对于施工阶段的工程人员在不同面积内涵中多参照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）（后文简称“05建规”）,也就是建设部2005年四月颁布的标准；对于产权登记所参照的面积计算规则是2000年国家颁布的新版”00房规”（GB/17986-2000）（后文简称“00房规”），这是专业房屋测绘人员所参照的大纲；而对于规划部门认定容积率及建筑指标的“面积”却是在（GB/T50353-2005）的基础上加上由本部门制定的细节综合而成。以上两种不同规范的应用在不同的行政程序上有着重要的区别，本文的讨论只可能将范围缩小在江苏省内，全国范围的建设活动在不同的地理条件、经济条件、人文人居条件下对规范的理解与运用上有着本质上的差异。
　　以下，笔者就江苏省内面积计算规则按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的条文出现顺序就几个重要的不同点做一一的罗列：
　　1.有关层高大于2.2米计算建筑面积的规则：
　　“05建规”中层高大于2.2米以上者计算全面积，高度不足2.2米者计算二分之一面积；建筑坡屋顶内或场馆看台下，当设计加以利用时净高在1.2米至2.1米的部份也计二分之一面积；当设计不利用或室内净高不足1.2米时不应计算面积。
　　“00房规”及江苏省内房产面积执行规定还是层高大于2.2米以上者计算全面积，高度不足2.2米者不计算建筑面积,但要求对不计算建筑面积的2.20米以下的具有使用功能的空间做明确的权属登记。另外在省内的容积率核定中，对2.2米的要求基本与房产一致。
　　2.有关室外楼梯面积计算规则：
　　“05建规“中有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算,若最上层室外楼梯无永久性顶盖,或雨蓬不能完全遮盖室外楼梯,上层楼梯不计算面积,上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖,下层楼梯应计算面积.
　　“00房规”及建住房［2002］74号文规定“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算”，对此有两种理解方法。第一，只要是无顶盖的室外楼梯，都按室外楼梯各层投影面积之和的一半计算；第二，上一层楼梯可以作为下一层楼梯的顶盖，无顶盖应针对最上一层室外楼梯而言，因此室外楼梯无顶盖时，最上一层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积。在实际操作中一般采用第二种方法。
　　3)雨蓬及门廊的计算方法:
　　“05建规”-雨蓬结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米者,应按雨蓬结构板的水平投影面积的1/2计算(有柱雨蓬和无柱雨蓬计算应一致)。
　　国家现行”00房规”8．2．1.k制定－有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。”00房规”8．2．3.b制定－突出房屋墙面的无柱雨蓬不计算建筑面积。
　　4）有关阳台计算的差异：
　　“05建规”－3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的一半计算，此处不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，均按其水平投影面积的一半计算。
　　国家现行”00房