谈房地产商品楼测量工作中的技术问题

发布时间：2022-10-04 09:26 热度：

　　摘要：发展市场经济房地产建设，促进技术进步，改进房地产质量，提高社会经济效益，维护国家和人民的利益，使标准化工作适应房地产发展的需要，这些都需要测绘的支持。本文对房地产商品楼测量工作中的技术问题详细解剖，归纳技术要点，总结经验，为今后工作的开展提供一些参考。

　　关键词：房地产;测量;技术;要点;商品楼

　　一、房地产测量工作技术问题及解决方法

　　为了维护市场经济秩序，进一步规范商品房销售行为，提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，但在实际工作中涉及到此类问题还可能产生分歧，操作上有难度，有必要对这方面的几个问题作更深入的探讨。

　　1.检定仪器和棱镜常数问题

　　由于房产测量精度要求高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量.对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。

　　2.房屋测量中的偏心测量问题

　　一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。

　　3.对称边长度实地丈量不一致问题

　　在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施工图中本应对称相等的边出现不相等的情况。

　　4.共有面积分摊问题

　　对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照"谁受益，谁分摊"的原则，逐级进行分摊。

　　如何解决以上问题?可以考虑从以下几个方面入手：

　　第一，要努力提高房产测绘单位的专业技术水平，健全、完善质量控制体系，提高房产测绘行业从业人员素质。可以考虑尽快建立房产测量师和房产测量员制度，从根本上改进房产测绘工作的整体状况，减少乃至杜绝因测绘工作失误导致的商品房面积纠纷。

　　第二，房产管理部门、房产测绘单位都应加强宣传和普及房产测绘知识的工作。事实上有大量房产业主、甚至一些房产开发企业，都对房产测绘知识了解甚少，这导致业主误会、疑惑较多，真正有问题时又维权困难，而开发企业也会因此走不少弯路，造成浪费和损失。

　　第三，目前的产权登记和房产测绘的工作方式，导致开发方在其中扮演的角色过重，而业主的参与程度相对较低，其利益难以得到积极和充分的保障。所以房产管理部门和测绘单位可以考虑在管理制度和工作方法创新，提高业主的参与程度，事先充分平衡各方利益，避免事后矛盾问题出现。

　　第四，应当加强建设各相关部门的联系、沟通和协调，从土地、规划到设计、施工，都严格依法办事，避免出现建筑物客观状况与法规文件要求不符，土地、规划、设计、施工互不协调和开发方随意变更等情况。

　　二、案例分析及体会

　　要测绘计算如图所示的五幢连体的商住楼，本人总结及归纳的以下几条工作步骤给大家指导更正。

　　1.对所测量的楼盘(最好已拆除外墙排栅，保证测量的准确性)进行测量地形地貌工作，根据测量数据利用CASS7.0测绘成图软件中绘制出测量的地形出来，对该楼盘的基底建筑物比对该土地证的宗地图，及时了解到该楼盘的建筑物有否超出用地红线，对开发商是否需要更换该楼盘的土地证做出提前的通告准备工作，为日后该楼盘的土地分摊