杨丽梅
鄂尔多斯市东胜区神东东胜物业部 内蒙古 鄂尔多斯市 017000
摘要：随着国内城镇化率的不断加速，住宅小区物业管理存在的问题日益突出，物业管理中心与居民的纠纷也越来越多。居民欠缴费用，物业中心不提供服务等等问题屡见不鲜。归根结底，主要原因还是物业管理制度存在缺陷，这些问题本文主要从这方面进行分析，并提出相应解决对策。
关键词：管理论文发表,住宅,物业,管理
(原《山东经济》)是由山东省教育厅主管、山东财经大学主办的国内外公开发行的综合性经济管理理论刊物。1984年正式创刊，国内刊号：CN37-1486/F、国际刊号：ISSN 1000-971X、邮发代号：24-79，标准大16开本，双月刊，单月15日出版,由《经济与管理评论》编辑部发行出版。主要刊发国内外经济学、管理学理论与政策研究成果，探讨经济领域改革发展面临的新情况、新问题，增进学术交流和学科建设，服务经济社会发展。
中图分类号： F25 文献标识码：A
一、住宅小区物业管理所存在主要问题
(一)、物业公司以权谋私，损害业主利益。
很多小区都成立了业委会，但是这些都形同虚设。本来业委会是监督物业公司的，但是由于利益的驱动，很多业委会与物业公司达成一致。这些就导致了物业公司的管理混乱，自由化严重。比如很多小区随意占用公共产所的面积，违规出租小区内土地，甚至很多物业公司收取一些商家的费用，从而帮助商家在小区做宣传，严重影响居民的合法权益。
(二)、开发商冷淡面对小区物业管理问题
目前开发商与物业的竞争上，物业公司明显处于劣势。很多物业公司都是依赖开发商而存活，因为开发商可以自己承担物业，这样的话物业公司肯定会倒闭，就是在这样一种不公平的地位上，开发商占用绝对的主动权。开发商为了节约成本，肯定会导致小区房屋质量的问题，因为它们在开发之前就已经知道物业这块会交由物业公司管理，所以开发商对物业管理这块很冷淡。还有一个原因跟前些年房地产行情特别好，开发商也不愿意花费更多的精力去做物业这块。
(三)、开发商对小区布置规划不合理
目前有很多小区规划布置不合理，这种现象很常见。这是导致居民不满意的根源，比如有的小区车位数量不够、车位位置不合理、不设置公共活动场所，这些都容易导致居民与物业的矛盾发生。这些事情都加重了后期物业公司的管理难度，给物业与居民的纠纷埋下隐患。
(四)、居民欠缴物业费、水电费情况普遍
现在小区很常见的一个问题就是相关费用的欠缴，因为近些年城镇化程度加快，同时很多由农民盲目的在市里买房，造成了一户多处房产的情况，很多情况下，在一处房屋居住时间很短暂，导致物业公司对水电费的管理就比较困难。目前有许多小区实现水电费自能行以后这个情况得到改善。但是物业费这块还存在问题，由于受到传统观念的影响，他们对物业费的认识就是我享受了你的服务我才缴费，我一年没在这居住几天或者根本没有住为什么还要交物业费。这些都必然导致物业管理质量的下降。
(五)、物业公司没有实现市场化运作
现在物业公司也是鱼龙混杂，很多物业公司依靠关系，拿到很多项目，但是只看重眼前的利益，没有充分考虑住户的意愿。根本就不会提供很好的服务，能维持小区正常运转就不错了，这些都是由于物业公司目前混乱的市场所导致的，小区的物业掌握在开发商与物业公司手中，几乎没有话语权，这样就导致小区物业的质量难以提升，归根结底是因为物业管理没有实现市场化运作的原因。
二、完善我国物业管理制度的思路和办法
前面提到的一些现象都是由于物业管理制度不健全造成的，俗话说无规矩不成方圆，更何况我国物业管理起步比较晚，所以就应该首先完善制度，从制度入手来规范小区物业管理，在这方面提出以下几点建议。
(一)、逐步建立信用制度，实现全部联网
目前来说，物业公司收缴物业费是比较困难的，这主要是因为居民欠缴，物业没有好的措施可以采取，欠缴的居民也没有后顾之忧。物业公司只能走司法程序，但是目前国内的司法对这方面的纠纷，不能很有效的处理，所以这个途径物业公司一般不值得采取。如果建立完善的信用制度，与银行等其他行业建立关联，如果一旦物业费出现欠缴，就会形成不良记录档案，买房贷款等等都会受到影响，求职换工作也可以作为一个考量标准，这个信用制度的建立不但对物业管理有举足轻重的作用，对其他行业来说也是有利而无害。
(二)、实行赏罚分明政策，区别对待
人以类聚，物以群分，不同的人想法观念都有区别，所以很多事情都需要区别对待，但是目前一直提倡公平，什么事情表面上看好像是公平的，但是事实上呢?答案就是更不公平了。就比如缴物业费这个问题，有些居民按时缴费，甚至提前缴费了，但是一个小区中肯定有个别的人不按时缴费，出现的这样的情况，物业公司没有明确的措施，有的等待，有的上门催促，这样就有可能造成彼此双方的不愉快，进而影响到物业对整个单元或者小区的影响。这样对那些按时缴费的人就是不公平的，长期这样下去就会使那些按时缴费的人没有积极性，这样就会形成恶性循环。有更多的居民会不按时缴费，进而物业公司就无法正常运转。如果制定一些赏罚分明的政策，当然这是负激励，主要罚，因为赏太多可能就会影响到物业的收入。其实这种激励很简单，只要有一点就能达到好的效果，比如一袋洗衣液等等。对那些不按时缴费的就要惩罚的严格一些，以达到让他们按时缴费的目的，比如推迟一天加收百分之一滞纳金、将不按时缴费的名单经过催缴后公示，发动舆论的力量。
(三)、规范开发商和物业公司的交接制度
根据现有案例的总结，为防止因开发企业工程质量，而产生小区物业与居民矛盾的问题，从而最终影响到居民享有应有物业的管理水平，我认为应该对新开发项目实行物业管理的交接制度，规定对于新开发项目在一定年限内的物业管理应由开发企业设立的物业负责，不能像有些企业一样，一旦开发商将物业管理交给物业公司，自己就不承担任何责任。如果一旦房屋或者小区出现工程质量方面的问题物业就很难解决。而对于在过渡期内，业主大会通过法定程序选任新的物业对小区进行管理的，开发企业应按过渡期的长短，折成款项交由业主委员会和新选任物业专项用于开办费和小区公建配套质量问题整改及完善，以确保小区不因开发企业遗留的质量问题而影响物业服务的品质。而对于物业企业，行政机关则可以利用资质年检等行政手段，强制物业企业对物业管理的各项收费、收入及使用情况进行公示，同时可以采取抽检的方式，对物业企业的财务情况进行年度审讥以便及时发现问题，并进行规范整改。此外，还可以发动小区的业主，采取聘任义务监督员的方式，对小区物业的日常管理活动进行全方位、全面监督，发现问题及时向社区派驻的监事反映，以切实监督物业透明、规范地对小区进行管理。
(四)、加强社区管理处对小区的管理，可以委派人员参与物业管理
目前很多小区都受小区所在社区管辖，但是由于小区所在社区人员对物业管理公司不是很了解，也没有更多的权限，很多问题就无法有效的管理，如果社区里有人在物业公司参与对该小区的管理，很多问题就能迎刃而解，这样既不会加大物业公司的管理成本，也更有效的协调物业与居民的关系，因为社区是独立第三方。
这是未来的一个发展的趋势，也是一种正确的模式，需要的只是对其加以进一步的完善。具体而对于业委会的选任、职责，实践中，除了可参照相关法律法规的指引，积极探索业主自治与行政干预间的利益平衡管理模式之外，还可以采取由社区向业委会派出监事的方式进行完善，同时明确监事的权责利。这样就可以在小区内构建起以业主大会为最高权力机构，业委会为常设机构，物业为具体执行机构，社区为监事机构这样一个三足鼎立的类似于公司中股东会、董事会、监事会和职业经理人这样的管理架构，从而更加高效的做好小区的物业服务管理工作，成为现代化的小区。
(五)、明晰行政管理与物业管理的职能，不能混淆
我们从很多案件中都能看到，城管与物业公司的案例。小区作为城市社区的一个重要组成部分，也是城市的一个部分。因此，无论是小区的公共安全、治安管理、交通安全，还是小区的建章建筑，政府的相关职能部门均有义务和职责做好相应的管理工作，不能把这些职能全部转嫁给物业。因此，公安、城管等相关部门必须把物业管理与其之间的职责分工规范化、明晰化，并把这些分工内容纳入业主手册或者在小区中进行公示，让业主们明了物业的职责所在。在条件成熟的情况下，还可以采取保安由专业公司委派或者公安、城管等行政机关向小区派驻代表的模式进行小区的公共行政管理。同时可以通过技术手段将小区内的安防体系纳入城市安防体系，实现小区公共、交通、装修、装饰管理的行政机关与物业机构的联动，以便更加科学有效地实现对小区的物业管理。
(六)、建立完善物业管理体系，实现物业管理全覆盖
现在有些小区处于无专门的物业管理公司，一些基本的服务都是政府的一些机构代为办理，这样就无法保证该小区的正常运转。这样的小区可能是由于建筑比较早，当时没有考虑到物业管理，很多社区都存在这样的问题，这些就是隐患，对整个物业管理来说就是一个瑕疵，因为公民都是平等的，都应该享受相应的物业服务。所以就应该对这样的小区就行统计，申请资金进行整改，完善小区服务，这样才能完善整个物业管理体系。现在很多物业服务都实现了统一管理，统一服务。如果某社区存在这样的小区，就拿供暖、供水来说，一旦这些小区出现问题，其它小区必然受到牵连，所以实现物业管理全覆盖势在必行。对这些小区物业公司的能力就有限，需要政府相关部门来主抓这些事情，政府相关部门在经过一定程序的认定之后，可给给予适当的财政补贴;对于小区业主确实存在生活困难的，纳入城市社保、低保行业予以个案解决，以切实妥善解决这些小区的物业管理问题。真正实现物业管理全覆盖，最终建立完善的物业管理体系。
经过以上分析可以知道，物业管理就是出来政府、物业公司、开发商、居民之间的问题，各个角色应该各自做好自己应做的工作，针对目前的现状来看，通过制度的完善是最可行，也是最有效的方法。本文提供的几点建议，希望能对相关人员有所帮助，也希望我们的物业管理水平越来越高，人们的生活质量越来越好。
作者简介：杨丽梅，女，1969年11月24日出生，辽宁兴城人，现职称为经济师，工作单位为鄂尔多斯市东胜区社区东胜物业部社区服务部经理，工商管理硕士，研究方向为物业管理、社区管理
